Refinansiering av Gjeld | Lainavertailu | Kredittkort Avbestillingsforsikring | Strømpriser | Beste Husalarm | Sammenlign Forsikring | Beste Mobiltelefon | Eiendomsmeglere

זיהוי הזדמנויות בנדל”ן בזירת ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית

זיהוי הזדמנויות בנדל”ן בזירת ההתחדשות העירונית

התחדשות עירונית כמנוף לצמיחה והזדמנות

 

אם אתם יזמים ואתם מתחברים לזירת ההתחדשות העירונית יכול מאוד להיות שתוכלו לזרוע היום ולקצור בהנאה בעתיד מפרי עמלכם. בנדל”ן, כמו גם בזירות רבות אחרות ישנן הזדמנויות שכל מה שצריך לעשות הוא לזהות אותן ולקבל החלטה משכילה לרכישה.
במאמר זה ברצוננו לחשוף בפניכם את נושא ההתחדשות העירונית, להסביר את משמעותם של פרויקטים עירוניים אלה וכיצד כל אלה יכולים לסייע לכם לזהות הזדמנויות בתחום הנדל”ן בעיר חיפה וסביבתה.

 

 

תוכן העיניינים

מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית בחיפה
תמ”א 38 כמנוף להתחדשות עירונית
מהן ההזדמנויות הטמונות בפרויקט תמ”א 38
כך תאתרו מיזמים באזורים המתאימים לתמ”א 38 לרכישת נדל”ן מניב בחיפה

 

 

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית הוא ביטוי המשמש כיום כמייצג מגוון רחב של פעולות לפיתוח וקידום אזורים ישנים במרכזי הערים ושכונותיה הוותיקות, אולם יש להבין בין התחדשות עירונית בהקשר זה לבין “התחדשות עירונית” במקור, אשר נולדה יחד עם תמ”א (תוכנית מתאר ארצית) 38 ותוכניות פינוי בינוי לפני למעלה מעשור.

 

ההבדל המרכזי בין תמ”א 38 לבין פינוי בינוי הוא, שתמ”א 38 מגדירה שני מסלולים עיקריים לחיזוק מבנים ישנים שנבנו לפני 1980, האחד כולל הריסה ובנייה מחדש של הבניין (תמ”א 38/2) והשני כולל חיזוק המבנה ללא הריסה (תמ”א38/1). בשני המסלולים מקבלים בעלי הדירות תוספת שטח וממ”ד ובנוסף, חיזוק הבניין אלא שבמסלול הריסה, הם מקבלים דירות חדשות. עוד בשני המסלולים, היזם מקבל מספר דירות מסוים, אותן הוא מוכר בשוק החופשי ומכאן שיש לו כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. פינוי בינוי לעומת זאת, עוסק בהריסה ובנייה מחדש של מתחמי בינוי ולא של בניינים בודדים. גם כאן בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות ומוגדלות ותוספת ממ”ד ואילו היזם מקבל זכויות בנייה לתוספת יח”ד לבניין, אותן הוא מוכר בשוק החופשי.

 

 

 

יש לציין כי תמ”א 38 עברה במשך השנים מספר תיקונים, שנועדו להתיר חסמים שהקשו על ביצועה במשך העשור האחרון ובמקביל, הרשויות המקומיות קידמו מדיניות בנושא התחדשות עירונית, במטרה להגדיר את האזורים להתחדשות, הזכויות שיינתנו ליזמים, ועוד. נכון להיום, למרות כל עדכוני החקיקה והשינויים שחלו בתחום, אחד החסמים הגדולים ביותר של ההתחדשות העירונית, מגיע לא אחת מכיוון הרשויות המקומיות, אשר לא תמיד ששות לקדם את פרויקטי תמ”א 38. ומדוע? מאחר שתוספת דירות מחייבת אותן בתוספת תשתיות ומבני ציבור, אשר עלות הקמתן הנה במימון ואחריות הרשות המקומית. בנוסף, תוספת דירות בשכונות הוותיקות מכבידה על התנועה הצפופה והצרה ממילא באזורים אלו. בין היתר לצורך מתן פתרונות וגישור בין צרכי היזמים לתוספת יח”ד מבחינת כדאיות כלכלית לבין צרכי הרשויות המקומיות להקמת תשתיות, הוקמה לפני כשנה וחצי הרשות הלאומית להתחדשות עירונית. הרשות הלאומית למעשה היא גוף מקשר, מגשר ומקדם בין כללי הגורמים לפרויקטים של התחדשות עירונית. בין היתר, הרשות הלאומית מתקצבת עבור רשויות מקומיות את תהליכי תכנון מתחמי ההתחדשות, כך שהמדינה למעשה מוכנה להכניס את ידה לכיס ולסייע בקידום התחדשות עירונית. מהלך נוסף שביצעה הרשות הלאומית הוא להקים מינהלות התחדשות עירונית בתוך הרשויות המקומיות, במטרה להנגיש את התהליך והמידע לציבור, זאת מאחר וחסם נוסף למימוש התחדשות עירונית הוא לא אחת הדיירים עצמם שמעכבים את הפרויקטים. בהקשר זה חוקק חוק “דייר סרבן”, שמטרתו למנוע מקומץ דיירים המתנגדים לפרויקט בשל אי הסכמות כלכליות עם היזם- מלעכב או למנוע את הקמתו.

 

התחדשות עירונית בחיפה

 

התחדשות עירונית בעיר חיפה

 

חיפה היא בין הערים המתקדמות ביותר בהתחדשות העירונית, בין היתר בזכות מדיניות העיריה, המקדמת באופן מסודר את התחום. כיום נמצאות בחיפה 12,000 יח”ד בתכנון וביצוע במסגרת פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי. בנוסף, אלפי היתרי בנייה נמצאים לפני אישור והעירייה אף הקימה מחלקה ייעודית להתחדשות עירונית, אשר ייסדה נוהל חדש לקליטת הצעות יזמים לתוכניות עתידיות, העומדות על כ-30,000 יח”ד!

 

בחיפה ישנן שלוש תכניות אב להתחדשות עירונית: בשכונות החוף:  קריית חיים מערבית, קריית אליעזר וקריית אליהו. 10 תכניות בתוך מתחמים אלו כבר למתן תוקף ושתיים אף אושרו להפקדה. בסך הכול קיימים בחיפה 12 מתחמים מוכרזים להתחדשות עירונית, מתוכם 8 במסלול פינוי בינוי וארבעה במסלול עיבוי.

שכונות החוף כוללות 4,250 יח”ד קיימות, אליהן צפויות להצטרף כ- 4,000 יח”ד חדשות במסגרת התחדשות עירונית. בשכונות קריית אליעזר מדובר על תוספת של כ-4,000 יח”ד חדשות, אשר יצטרפו לכ- 3,730 יח”ד קיימות. בקריית חיים מערבית, יתווספו כ- 4,000 יח”ד חדשות אל כ- 4,000 יח”ד קיימות.

באשר לתב”עות (תכניות בניין עיר), היקף הדירות בהתחדשות עירונית עומד על כ- 7,000 יח”ד, מתוכן כ-4,300 דירות חדשות שייבנו כתוצאה מתוספת זכויות בנייה ליזמים. בתוך כך, כבר הוצאו עד כה כ- 1,200 היתרי בנייה בתוכניות אלו.

בעירייה מדווחים כי ישנן שתי תכניות נוספות לקראת הפקדה בשכונת בת גלים- חיל הים והעליה השנייה, הכוללות 1,100 יח”ד. לאחרונה התקבלה בקשה חדשה להקמת פרויקט פינוי בינוי במתחם המלך שלמה בנוה דוד, הכולל 1,200 יח”ד.

ועוד משהו שכדאי לדעת- העיריה בוחנת כ- 80 הצעות כאלו ואחרות שהגישו יזמים לתוכניות פינוי בינוי, בהיקף כולל של כ- 30,000 יח”ד, כך שפוטנציאל ההתחדשות העירונית בחיפה הוא אחד מהגדולים בארץ.

 

תמ”א 38 כמנוף להתחדשות עירונית

 

תמא 38 וחיזוק מבנים

אין מחלוקת בין קובעי מדיניות הממשלה, הרשויות המקומיות ואנשי המקצוע כי תמ”א 38 היא מנוף להתחדשות עירונית. בין הסיבות המרכזיות לכך:

הצורך בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה- מדינת ישראל ידעה ויודעת רעידות אדמה, בעקבות מיקומה על השבר הסורי אפריקאי, העובר באזור הצפון-מזרחי של המדינה. כחלק מההערכות לרעידות אדמה, עלה צורך בחיזוק מבנים שנבנו לפני שנות ה-80 של המאה הקודמת, אשר לא כללו הנחיות חיזוק ותוספת ממ”ד. מבנים אלו נמצאים ברמת סיכון גבוהה ביותר לקרוס בזמן רעידת אדמה, כמו גם במקרה של נפילת טילים- מציאות שהיא למרבה הצער חלק משגרת החיים במדינת ישראל. ככל שהמדינה תביא את בעלי הדירות והיזמים לחזק את המבנים הפרטיים באמצעות תמ”א 38 ופינוי בינוי, כך היא תקטין את העול והנזק שיגרם מפגיעה בבתי אזרחיה בשעת חירום ותעלה את רמת המוכנות ויכולת השיקום.

 

במרבית הערים אזלו עתודות הקרקע בכלל ובמרכזי הערים בפרט– ועדות התכנון ככלל, ממליצות על ציפוף מרכזי הערים על פני בניית שכונות חדשות, מהסיבה הפשוטה של ניצול מוגבל של קרקעות לבנייה והתרחבות לשטחים פתוחים. בהתאם, הבנייה במגדלים היא תופעה הולכת ומתרחבת בכל רחבי הארץ.

 

הצורך לשפר את איכות החיים ולצמצם פערים חברתיים- התחדשות עירונית חברתית היא מונח חדש יחסית, שעלה למודעות ציבורית בשנים האחרונות. ככל שהולכות ונבנות שכונות חדשות, כך הפערים מול השכונות הוותיקות הולכים ומתרחבים.

 

מהן ההזדמנויות הטמונות בפרויקט תמ”א 38

תמ”א 38 היא מצב של Win-Win, למעשה כולם זוכים בהזדמנויות. הרשות המקומית זוכה בהזדמנות לחדש את פני השכונות הוותיקות ולצמצם פערים, היזמים זוכים ברווח כלכלי ובעלי הדירות זוכים במבנה מחוזק ובדירות מרווחות יותר, הכולל ממ”ד או בדירות חדשות לחלוטין- כך או כך, ערך הדירה עולה.

המשמעות: ישראלים רבים מעדיפים כיום להשקיע את כספיהם בנדל”ן, על פני קרנות כאלו ואחרות אלא ששוק הנדל”ן למגורים בארץ לא בהכרח מניב תשואות על ההשקעה. לכן חלק מהמשקיעים בוחרים בהשקעות במסחר מניב, בהשקעות למגורים במדינות מעבר לים או לחלופין באיתור מיזמי נדל”ן מניבים למגורים ובין היתר בפרויקטים להתחדשות עירונית. מה זה אומר? משקיעים פרטיים מאתרים נכסים למגורים בבניינים אשר מיועדים לעבור התחדשות עירונית ורוכשים דירה או יותר בבניין, כך שהנכס שלהם יושבח לאחר שהבניין יעבור התחדשות עירונית. מבחינה זו, מדובר בהזדמנות להשקעה.

 

כך תאתרו מיזמים באזורים המתאימים לתמ”א 38 לרכישת נדל”ן מניב בחיפה

 

נדלן מניב

 

אם אתם יזמים ועסוקים כרגע בפתיחת עסק חדש בתחום הנדל”ן, כדאי לכם מאוד להשתמש ברעיונות שיעלו פה על מנת שתוכלו למנף השקעות עתידיות. אז איך תוכלו להיעזר בפתרונות מימון לעסקים קטנים ולהרחיב את העסק על ידי יצירת רווחים עתידיים באמצעות הבנת המפה העסקית של תכנית המתאר העירונית? על כך אנו מרחיבים בפסקה הבאה:

ראשית, על מנת לאתר את האזורים שהוגדרו על ידי הרשות המקומית ככאלו המיועדים לעבור התחדשות עירונית, מומלץ לגשת למינהל ההנדסה בעירייה או לחלופין למינהלת התחדשות עירונית. כיום רוב הרשויות כבר מיפו את האזורים והמבנים המיועדים לתמ”א 38 ופינוי בינוי ומעבר לכך- כבר אושר לקידום ותכנון שכונות שלמות ואלפי יח”ד בערים השונות. חיפה כאמור, היא אחת המתקדמות בתחום והקימה מחלקה המיועדת אך ורק לקידום התחדשות עירונית. על מנת לאתר את המיזמים המתאימים, מומלץ לפנות לעירייה ולברר באילו אזורים מדובר, אלו פרויקטים נמצאים כיום בתכנון באותו אזור, מה הוא צפי יצאתם לפועל, מי היזם וכן הלאה. לא פחות חשוב, יש לקחת בחשבון שעל עסקאות כאמור חלות לא אחת חובות, כגון היטלים ומסים שונים, לכן מומלץ לבדוק מהן החובות והדרישות הקיימות על האזור והנכס שבו אתם מתעניינים או לקחת ייעוץ וליווי עסקי מתחילת הדרך ועד לביצוע העסקה.

 

 

בסיכומו של דבר, ההתחדשות העירונית הולכת ותופסת תאוצה בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ, בשל הרווחיות הכלכלית ליזמים והיא הפכה לקונצנזוס בכל הקשור לפיתוח הערים והשכונות הוותיקות. לכולם ברור כי מדובר בדרך היעילה ביותר לצופף את מרכזי הערים, להצל את הקרקעות ולספק דירות לצעירים, לצד דירות חדשות למבוגרים. יחד עם זאת, בדרך להצלחת תוכניות תמ”א 38 ופינוי בינוי, עומדים עדיין מחסומים רבים, בין היתר בהליכים ביורוקרטיים מול הרשויות וועדות התכנון וכן, בכל הנוגע להתחדשות עירונית בפריפריה, שם ערך הקרקע נמוך וכך גם הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. גם לסוגיה זו, כמו לחסמים נוספים, הממשלה מנסה לייצר פתרונות כל העת, כאשר כאמור, ברור לכל שהמפתח לחידוש הערים וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, נמצא בהתחדשות העירונית.

 

מאמר זה נכתב באדיבות אתר מגדילים פורטל ההתחדשות העירונית הגדול בישראל